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万科，对物流地产动了心

时间 : 2017-08-01 00:10:58

进入2017年，万科销售冲击5000亿，创新业务和资本运作也进入爆发期。7月14日，万科联合厚朴等组成财团竞购新加坡物流巨头普洛斯，万科占股21.4%成为第一大股东，借此一举成为国内物流地产老大。

收购普洛斯，符合万科对物流地产的一贯发展眼光。根据比例计算，万科集团出资将达到170亿元人民币。

2015年末，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。彼时，万科便表示，未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务。其中，物流地产是产业地产业务重点方向之一。

本次交易有望成为亚洲历史上规模最大的管理层参与的交易。最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序，普洛斯董事会及财团将一起推动后续流程。

A　大步转型做细分市场“老大”

今年初，万科联合招行等建立收购平台，将印力商业集团收入囊中。万科也因此进入国内商管平台前三。

通过这些并购“嫁接”动作，万科向外界展示了其“最大住宅开发商”之外的野心，在城市配套服务商的各个领域，万科也有意争夺老大之位，向着万亿平台跃进。

在6月30日股东大会选出新一届董事会之后，宣布退休的王石同时宣称，万科正在进入“稳定的黄金时代”，并称未来万亿可期，“怎么高估都不为过”。

根据普洛斯2016年年报，公司实现7.77亿美元的收入，同比增长10%；实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。

就物流领域来讲，除了传统物流企业比如顺丰、韵达等之外，电商们也开始自建物流体系，竞争也是异常激烈，目的很明确，抢占快速发展的中国物流市场。比如，2013年，阿里巴巴拿出了“杀手锏”——菜鸟网络。卓越亚马逊在国内同时布局北京（楼盘）、苏州（楼盘）、广州（楼盘）、成都四大运营中心，京东商城也同样在全国买地筹建物流仓储基地，以解决日益加大的物流压力。

万科收购普洛斯之后，“地产+物流”模式导致万科在物流市场选址、开发建设、运营等诸多方面具备先发优势，可以预见的是物流市场竞争将更加激烈，万科不仅会抢传统物流比如顺丰这样企业的生意，还会抢电商企业马云阿里巴巴的生意。而对于万科转型来讲，肯定是一件值得肯定的事情。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域会有多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域“老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”，万科收购普洛斯之后，万科可以收获物流领域“老大”的市场地位。

万科董事会主席、首席执行官郁亮对此表示，“此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。”

B　普洛斯在中国为最大物流供应商

普洛斯于2010年10月18日在新加坡上市，是继1993年新加坡电信上市后新加坡集资最多的招股上市，业务遍及中国、日本、美国和巴西，管理价值近400亿美元的物流资产，是全球最大的物流地产商和物流公司之一。

普洛斯于2003年进入中国市场，第一站位于上海。不过一开始，其在中国发展并未达到预期，于是将目光转向了二级市场，收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设，终于在2004年拿下了14万平方米的工业物流设施及土地，成功踏出了第一步。凭借着强大跨国企业背景和大企业客户资源，仅4个月后苏州工业园的物流设施租用率便从55%猛增至92.8%。其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。

打响了苏州园区的第一枪后，普洛斯在中国发展顺风顺水。从环渤海、长三角、珠三角、到内陆几大城市，全都布满了公司的物流园区。至2008年，仅用了5年时间，公司在全国19个城市建立起了50多个物流园区。

普洛斯2016年年报显示，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%，实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。另外，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。

兴业证券研报指出，普洛斯在中国成功的秘诀是——公司分工明确、高效合理的三大闭环战略业务模式。

普洛斯进入市场早，被客户认可度高，拥有先发、垄断的政府及土地资源优势。另外，公司还通过出让股权、邀请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟，以持续保持现存的土地资源优势。以较低拿地成本进行商业地产循环开发，利润存在再次增值空间。

C　生态系统的重要一环

由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团参与了普洛斯的全面私有化交易，历时半年多后，最终在7月14日以790亿收购这家全球物流巨头，成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

普洛斯是全球物流地产领域翘楚，目前在全球持有或管理的物流地产面积约5500万平方米，对应的资产价值约410亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位，其市场份额超过第2到第10名的总和。

万科参与这项收购，显然是出于其发展物流地产的考虑。

在万科的城市配套服务商转型中，万科提出了生态系统的理念，即“住宅+全周期城市配套服务”，而城市物流地产是其中重要的一环。

截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米。今年计划再增加150万平方米。

通过此次收购，万科将在国内物流地产领域占据绝对优势。

对于竞购普洛斯，万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，此次交易有助于万科在物流地产领域完善布局，有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。

在业务协同方面，万科整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中；而普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，也有机会与万科商业开展更多合作。

除了与物流地产之外，万科城市配套服务的转型也在如火如荼地进行。

万科北京公司今年提出了V盟战略、上海区域提出了“热带雨林”体系，深圳公司七大创新业务全面发力，其余如杭州、厦门等分公司也不甘落后。

近期股权之争的解决，令压抑了近两年的万科人干劲大增。

据了解，目前万科已发展成型的新业务包括物业管理、商业运营、物流地产、产业地产、长租公寓、家居装修、冰雪俱乐部、教育等。

东莞证券认为，万科董事会顺利换届，表明股权之争告一段落，管理层真正重新回归经营发展的正轨，公司未来快速发展值得期待。

D　普洛斯成为万科继续规模化助推器

作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年时间内由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，万科收购普洛斯，毫无疑问将万科的综合竞争力大幅提升——

拿地能力明显提升。万科收购普洛斯，具备了物流的产业能力，在拿地阶段可以以“物流+地产”的方式积极布局楼市，从拿地能力来看，明显得到提升，地方政府也愿意这样的企业来发展。很明显，通过“物流+地产”联合拿地方式，万科获得了房地产开发的土地储备，普洛斯也获得了物流领域市场布局机会，两类业务协同发展，两全其美；

融资成本也会大幅降低。道理很简单，房地产开发融资和物流领域的产业融资成本肯定不一样，通过“物流+地产”联合拿地方式获得的物流项目，其综合融资成本肯定比房地产开发要低得多，这样，对于降低万科地产开发这块的融资成本，提升整齐盈利能力也是有帮助的；

普洛斯、印力等成为万科继续规模化的助推器。

普洛斯、印力等不仅仅为万科在拿地阶段、融资阶段获得便利，在协同发展上也是有相互助推的作用。

可以预见，有了普洛斯和印力等产业能力的万科，势必会用足这些产业能力助推房地产开发的快速规模化，在未来3-5年当中继续充当房地产开发市场领头羊。

E　物流地产有望成为新亮点

事实上，目前我国物流仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓储占比较低，供需缺口巨大。

另外，从供给格局上看，我国物流仓储设施的供应主体以外资为主，前十大供应商中有6个外资供应商，分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里，合计市场份额占比高达79.10%。而内资供应商仅有宇培、宝湾、易商及新进入的平安，合计市场份额仅为20.80%。

广发证券研报指出，我国整体物流绩效偏低，2008年金融危机后，整个社会对于降本、提效的诉求逐步增强，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国未来物流地产是地产细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。此外，在整体供不应求的状态下，我国物流仓储设施的空置率较低，并且租金水平逐年呈现稳定增长。从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%。较高的收益率是物流地产近几年逐步受到资本关注的本质原因。

广发证券指出，国内资金资产配置的新变化体现在经济增速下台阶，整体资产投资回报率趋势性下行的背景下，尤其是一些期限较长、成本较低的资金逐步加大风险-收益率折中资产的配置。未来随着内资开发商实力增强，对物流地产项目开发运营经验逐渐积累，凭借自身的本土化优势，预计未来内资物流地产商的份额有望提升。而对于万科此次参与收购，易居研究院总监严跃进表示，此前融创并购项目规模相对大，但现在万科参与此类并购，从标的来看也属于较大的一种。并购本身或由普洛斯主导，既配合了其私有化的模式，也说明其在物流地产方面的成本开始增加，尤其是类似以前此类企业在中国市场拿地，成本非常低，但这两年物流和产业用地的成本也开始上升。并购本身对万科等带来了很多投资的机会，类似的并购也有助于新万科的新投资模式出现。　（本报综合报道）

关键词 : 万科,物流,物流地产,物流园区

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