自今年3月以来,
房地产调控层层加码,限购、限贷步步收紧。特别是
北京“
商住房”市场受到“3·26”新政的强力调控后,炒房者感受到了前所未有的寒意。目前,
商住房限购已3个月有余,市场全面陷入到了冰冻期。
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对此,易居研究院智库中心研究总监严跃表示,自二季度开始,该类物业价格迅速回落,市场交易几乎为零,
北京商住房“量价”均出现了断崖式下跌。
来自易居研究院智库中心的统计数据显示,“3·26”新政实施后,二季度,
北京商住房市场积极消化此类政策,成交量仅为1万平方米,明显低于第一季度的水平,甚至过去曾一度成为
北京新房市场交易主力的
商住房,其成交量都要比全国其他一二线城市疲软。
今年6月,
北京商住房项目成交量继续下滑,成交面积为0.01万平方米,环比减少94%,同比减少100%;成交套数为2套,环比减少95%,同比减少100%,市场交易几乎为零成交。相比于2016年月均34万平方米的交易规模,当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。不可否认的是,今年3月
北京商业办公类项目管控政策相当严厉,是国内第一个管控
商住房的政策,尤其是涉及限购、限贷、限售等细分政策的内容。
正是由于严厉的管控政策,今年6月,
北京商住房项目成交均价为30907元/平方米,与今年4月45906元/平方米的成交均价相比,每平方米下跌超过1.5万元。以
北京市平谷区某商住楼盘为例,其近期新开盘的一个项目与2016年6月左右同区域的商住楼价格已十分接近。在3月26日之前,本地同区域的类似面积
商住房价格需要上百万元。同区域已经售卖的
商住房价格去年是每平方米1.6万元,今年3月已经上涨到了每平方米2.6万元左右。
这意味着,新开盘的
商住房价格已经跌到了与去年同期差不多的水平。
中原地产首席分析师张大伟指出,
北京商住价格最近几个月每平方米跌了1万元(单层合计5000元左右),跌幅在10%-15%左右。而
住宅价格也有下降,但是降幅没有这么大,这就形成了商住价格与
住宅价格的巨大反差。
值得注意的是,目前
北京地区各银行已基本上暂停了对
商住房的抵押贷款,个人通过抵押贷将
商住房套现的路径也被彻底封堵。
有银行工作人员表示,40年或50年产权的
商住房已不受理抵押贷款了,“据我所知,
北京各银行基本都不做
商住房的抵押贷款了,而且
住宅抵押做得也很少。”
“出售难度大,抵押贷款被暂停,
商住房的流通价值已经降到历史的最低点。”张大伟表示,目前的商住市场已经成为一个“冰封的江湖”。
在过去10年里,
住宅用地中的25%左右为商办属性配套,合计测算
北京商办未开发的面积大约有5000万平方米。而在二手房市场,从2007年至今,已成交的商办类物业也有38万套、成交面积达4500万平方米。
张大伟认为,“这么大的市场被冰封,证明了调控的决心。”
中国社科院财经院博士后丁如曦表示,目前
北京商住价格的下降是由于调控的结果,因为房价高会导致泡沫加大。作为一线城市,实际上
北京的住房市场还是供小于求的,整体的需求量很大,政策应该不断改善调整土地供给力度。
“短期
商住房价格的下跌是挤泡沫的状态,居民买房趋于理性,不像之前楼市那么疯狂了,政策调控再加上居民买房的谨慎,使得
商住房价格处于一种合理的回归状况。”丁如曦说。(欣然)